J-REITは買い時？

　J-REITは、簡単に言うと日本の不動産投資信託の事です。英語のReal Estate Investment Trustの略であるREITに、日本のJを付けてJ-REITと呼ばれています。
　J-REITは、投資法人という会社のような形態で、投資家は投資証券(株券に相当)を購入します。
　J-REITは投資家から集めた資金で不動産を購入し、その賃料収入や売却益を投資家に分配する仕組みです。　東証で売買が可能であり、日本株のように、指値注文も成行注文もできます。

　確かにREITは、不動産投資の一種であり、価格変動リスクや倒産リスクがあります。　2020年のコロナの影響は、J-REITにとっては大打撃であり、2020年２月頃から3月中旬にかけ、東証REIT 指数は、約50%下落しました。(東証株価指数は約28％下落)

　東証REIT指数は、東証に上場するREIT全銘柄(約60銘柄)を対象とした株価指数です。基準日は2003年3月末を1,000とし、現在の時価総額がどの程度かを表します。
　ちなみにコロナの時は、2020年２月頃は2,250ポイントあったものが、３月には1,145ポイントに下落しました。
　その後、2,150ポイントまで回復したのですが、現在は約1,180ポイントと下落傾向にあり、「やめておけ」と言うのだと思います。

　現在J-REITは、価格面では停滞していますが、分配金は増配傾向にあり、投資先の判断を誤らなければ、「買い時」だと思っています。
　不動産投資と言っても、不動産への現物投資と違い、１口からの少額で分散投資すればリスクも低減でき、証券取引所に上場しているため、換金しやすいのも魅力です。

　J-REITの分配金利回りは、2025年で平均5%弱です。　これは、配当可能利益の90％超を分配する事により、法人税が免除されるからです。
　 そのため、法人税や内部留保等を差引いてから配当を行う株式と比較して、高い利回りが期待できるのです。
　 また、不動産賃貸料は、あらかじめ決められた金額が定期的に入ってくるので、安定した分配金につながるのです。

　J-REITは、マンションのような住居のほか、オフィス、商業施設、ホテル、物流施設など、投資先は多様です。
　ただ、長期金利が上昇すれば、REITは弱く、特にアメリカの長期金利の影響を受けると言われています。
　また、一時的に高利回りでも、分配金が安定していない銘柄も多い事から、株式と違う知識や経験が必要になってきます。

　それはお薦めできません。なぜならJ-REITは、景気と金利に左右されやすく、今後どうなるか予想が付きにくいからです。
　管理人も複数銘柄保有し、分配金の恩恵を受けていますが、購入するのなら、最大でもポートフォリオの10%までにしておき、なおかつ、一度にたくさん購入せず、日本株が下落すれば、買い増しする程度が良いと思います。

　初心者にJ-REITは薦めませんが、ある程度、日本株投資の知識と経験があれば、無理をしない範囲であれば、投資の幅も広がり、良いのではないかと思っています。
　ただ、日本株のように利回りが安定せず、長期保有はお薦めできない銘柄も多くあります。　配当金目的で購入する場合は、景気動向などを見極め、継続保有か売却するかの判断を、誤らないようにする事が大切だと思います。