J-REITの相談

　以前「J-REITは買い時？」でJ-REITの事を書きましたが、少し問い合わせや購入銘柄の相談があったので、簡単に書きます。

　まず管理人が最初に言いたいのは、「不動産投資はやめておけ」と言う事です。
　管理人の実家と妻の実家は、不動産の賃貸で収入を得ていました。管理人方は、商業地で店舗や事務所として賃貸し、妻方は2階建てのアパートを建設して賃貸しています。
　管理人方は、両親が亡くなったので、既に土地を売却しましたが、妻方は現在も継続して不動産収入を得ています。

　不動産投資家で、既に家賃収入があり、軌道に乗っているのなら、そのまま継続すれば良いと思いますが、これから新規に不動産を購入し、家賃収入を考えている人は、やめておいた方が良いと思います。
　まして銀行から借金して購入するなど、論外だと思います。　

　不動産会社は、「利回り○%で、月々○万円の家賃収入が得られますよ」と購入を薦めます。　実際には家賃収入は得られるものの、管理費、修繕費、固定資産税などを支払うと、キャッシュフローはトントンな場合が多いのです。
　しかも不動産会社は、「将来的に物件を売却した際、購入時との差額が売却益として返ってくることが期待できますよ」と言いますが、東京23区ならいざ知らず、それ以外の地価は下落傾向にあり、古くなって売却する時には、地価は大幅に下落している可能性が高いのです。
　また当然、いつも満室になるとは限りませんし、入居者とのトラブルもあります。
　以上は、管理人方と妻方の経験によるものです。

　REITと不動産投資は、どちらも「不動産に関する投資」ですが、違いがあります。
　まず所有権ですが、REITは不動産投資法人が所有権を持っており、投資家に所有権はありません。ですから、REITをいくら所有しても、不動産が手に入るものではありません。
　また、投資家の利益にも違いがあります。現物の不動産投資は、「入居者からの家賃収入」ですが、REITは、不動産投資法人からの「家賃を貰う権利(分配金)」です。

　J-REITが割安だと言うのは、「NAV倍率」と言って、保有不動産の時価評価に対し、投資口価格(REIT価格)が何倍であるかを示す、割高・割安を判断する指標があります。
　 NAV倍率が1倍とは、純資産価値と時価総額が同等であり、割安と判断されます。　現在は、NAV倍率が1倍を切る銘柄が多い事から、割安だと言われています。

　J-REITの銘柄は、投資法人がどのような不動産を主体にしているかで違いがあります。例えば「住居」を主体にする銘柄や、「ホテル」「事務所」「物流施設」「商業施設」、それらを総合的に投資する「総合型」などがあります。

　それは違います。　例えば、住居系のREITであれば、タワマンを主体に投資している銘柄があれば、アパートを主体にしている銘柄もあります。　東京23区内をメインにしている銘柄もあれば、地方に分散している銘柄もあります。　これは、ホテルや商業施設、オフィスなども同様です。
　また、J-REITの投資法人は、メインとなるスポンサー企業があり、それがどこなのかを確認しておく事が大切です。　法人名に「三菱地所」や「三井不動産」「野村不動産」とあれば、すぐに分かりますが、法人名だけでは分からない物も多くあります。
　やはり、メインスポンサーや保有時価総額などは重要であり、分配利回りだけで飛びつくのは危険です。

「JAPAN-REIT」と言う、投資家のための不動産投資情報ポータルサイトがあるので、そこで投資法人の詳細を確認する事が出来ます。

　具体的な銘柄は控えますが、住宅関係、ホテル関係、物流施設を複数保有しています。

　まず、ホテルはハイリスク・ハイリターンだと思っています。コロナショック時のように、収益が大幅に下がる事はありますが、インバウンド需要で、特に東京のホテル料金は高騰しており、当面はこの状況は続くと考えており、複数購入しています。　中には、投資主優待として、ホテルの宿泊割引が貰える所もあります。
　住宅は、都内のタワマン家賃は高いです。1LDKで月30万円は普通です。中小企業の会社員であれば、無理かも知れませんが、大手企業は家賃補助が大きく、負担額が少ないと言われており、何より大企業勤務の独身者にとっては、タワマンはステータスで入居率も高く、この傾向は当分続くと考えています。
　物流施設は、EC市場の拡大等により、輸送効率が高い大型で都心に近い施設の需要は当面続くと考えており、複数購入しています。
　オフィスや商業施設は、あまり興味が無く、保有していません。

　現物の不動産を無理して購入するのなら、間違いなくREITの方がリスクは少ないと思いますし、投資の幅が広がると思います。